TrenBisnis.co, JAKARTA — Pasar apartemen di Jakarta masih menunjukkan pemulihan yang bertahap pada 2026. Meski harga relatif stabil, permintaan dinilai masih bergantung pada insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).
Colliers Indonesia mengungkapkan bahwa pengembang memilih menahan peluncuran proyek baru dan memprioritaskan penjualan stok yang telah tersedia daripada harus membangun apartemen baru.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan pasar apartemen saat ini masih belum sepenuhnya ditopang oleh permintaan organik. Menurutnya, insentif PPN DTP masih menjadi faktor penting dalam mendorong penjualan.
“Pasar apartemen memang relatif stabil, tetapi masih bergantung pada insentif seperti PPN DTP. Permintaan saat ini lebih banyak terserap pada unit siap huni, sedangkan proyek baru cenderung masih tertahan,” ujar Ferry pada konferensi pers, Rabu (8/7/2026).
Berdasarkan data Colliers Indonesia, pasokan apartemen baru pada kuartal I/2026 hanya mencapai sekitar 192 unit dengan harga rata-rata bertahan di kisaran Rp36 juta per meter persegi.
Sebanyak 60% penjualan unit baru berasal dari apartemen yang telah siap dihuni, menunjukkan preferensi pembeli terhadap unit yang dapat langsung ditempati.
“Pembeli sekarang lebih mencari kepastian. Karena itu, sekitar 60 persen penjualan unit baru berasal dari apartemen yang sudah siap huni, sedangkan proyek yang masih dalam konstruksi lebih banyak diserap oleh segmen high-end,” kata Ferry.
Menurutnya, strategi pengembang juga telah berubah. Jika sebelumnya agresif meluncurkan proyek baru, kini fokus utama adalah mengurangi persediaan unit yang belum terjual.
“Developer sekarang jauh lebih selektif. Mereka tidak lagi agresif meluncurkan proyek baru, tetapi lebih fokus menghabiskan stok lama melalui berbagai insentif seperti diskon, subsidi KPR, maupun bonus furnitur,” ujarnya.
Sepanjang periode 2020–2025, total pasokan baru mencapai sekitar 19.300 unit atau rata-rata 3.200 unit per tahun. Namun, pada periode 2026–2029, pasokan yang direncanakan turun drastis menjadi sekitar 3.100 unit atau sekitar 650 unit per tahun.
Ferry menilai kondisi tersebut menunjukkan pasar sedang memasuki fase penyesuaian.
Q”Ke depan akan terjadi fase penyesuaian pasar. Developer cenderung menunda ekspansi dan memprioritaskan penyerapan inventory yang ada saat ini,” katanya.
Ia menambahkan, insentif PPN DTP yang berlaku 100% hingga akhir 2026 memberikan ruang lebih besar bagi konsumen dibandingkan skema tahun sebelumnya yang dibagi dalam dua tahap.
Hingga kuartal I/2026, penyerapan apartemen tercatat sekitar 260 unit, sementara stok yang belum terserap masih sekitar 29.000 unit. Dari jumlah tersebut, sekitar 27.000 unit merupakan apartemen siap huni yang berpotensi memanfaatkan fasilitas PPN DTP.
“Demand saat ini memang belum sepenuhnya organik. Tanpa insentif PPN DTP, kemungkinan penyerapan akan lebih terbatas. Kebijakan PPN DTP 100 persen sepanjang tahun ini tentu menjadi sentimen positif bagi pasar,” imbuh Ferry.
Colliers memperkirakan, dengan asumsi kondisi ekonomi makro tetap stabil, kinerja penjualan apartemen sepanjang 2026 berpotensi menyamai capaian 2023 dan lebih baik dibandingkan 2024 maupun 2025.
Di sisi lain, Ferry mengungkapkan harga apartemen secara nominal masih terlihat stabil, meski di lapangan banyak pengembang menawarkan diskon yang tidak dipublikasikan secara terbuka.
“Harga memang terlihat stabil, tetapi sebenarnya ada diskon-diskon tersembunyi dari developer. Ke depan tetap ada potensi kenaikan harga karena biaya konstruksi diperkirakan meningkat akibat faktor global,” ujarnya.
Dari sisi permintaan, Colliers juga melihat komposisi pembeli mulai bergeser. Porsi pembeli untuk kebutuhan sendiri (end-user) semakin besar dibandingkan investor, sementara penggunaan fasilitas KPR meningkat dibandingkan tahun sebelumnya.
Sementara itu, pada sektor apartemen sewa (serviced apartment), Ferry mengatakan operator masih mengutamakan menjaga tingkat hunian dibandingkan menaikkan tarif sewa.
“Permintaan masih didominasi penyewa dari Jepang, Korea Selatan, dan India. Operator juga masih fokus mempertahankan okupansi karena pasar serviced apartment masih menghadapi tantangan,” pungkasnya.
Editor : Huda
