Mall Premium Kian Dominan, Colliers: Tenant F&B Masih Paling Agresif Ekspansi

TrenBisnis.co, JAKARTA — Pasar pusat perbelanjaan memasuki fase baru. Persaingan tidak lagi ditentukan oleh banyaknya mal baru yang dibangun, melainkan oleh kemampuan pengelola mengoptimalkan aset melalui renovasi, penyegaran konsep, hingga penyusunan komposisi penyewa (tenant mix).

Temuan tersebut terungkap dalam Colliers Quarterly Market Report Q2 2026. Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan pengembang kini lebih fokus meningkatkan kualitas aset yang sudah dimiliki karena pasokan pusat perbelanjaan baru semakin terbatas.

“Dulu persaingan antarmal identik dengan pembangunan mal baru. Sekarang kompetisinya bergeser menjadi bagaimana meningkatkan kualitas aset yang sudah dimiliki,” ujar Ferry dalam paparan Colliers.

Menurut dia, dari sisi permintaan, pusat perbelanjaan kelas atas masih menjadi pilihan utama para tenant. Sektor food and beverage (F&B) menjadi kategori yang paling aktif melakukan ekspansi, sementara tenant fesyen masih menghadapi tekanan akibat semakin ketatnya persaingan dengan kanal penjualan daring.

Di tengah kondisi tersebut, tarif sewa ruang ritel masih mencatat kenaikan secara moderat. Namun, kenaikan biaya operasional pusat perbelanjaan berlangsung lebih cepat sehingga mendorong pengelola terus meningkatkan efisiensi sekaligus memperkuat daya tarik aset.

Ferry menjelaskan posisi mal premium kini semakin kuat karena tingginya permintaan ruang sewa. Bahkan, sejumlah tenant harus masuk dalam daftar tunggu (waiting list), sehingga pengelola memiliki ruang untuk mempertahankan tarif sewa pada level yang relatif tinggi.

“Gap performa antara mal premium dan non-premium semakin terlihat jelas,” katanya.

Colliers mencatat tambahan pasokan ruang ritel pada periode 2026–2029 diperkirakan jauh lebih rendah dibandingkan periode sebelumnya, baik di Jakarta maupun Bodetabek. Kondisi tersebut membuat banyak pemilik mal memilih melakukan renovasi, rebranding, hingga memperluas area sewa dibanding membangun proyek baru.

Perbedaan kinerja juga tercermin dari tingkat okupansi. Mal kelas atas mencatat tingkat hunian sekitar 90%, sedangkan mal kelas menengah ke bawah hanya sekitar 58%. Sejumlah pengelola mal non-premium kini mulai melakukan reposisi melalui renovasi dan pembaruan konsep untuk meningkatkan daya saing.

Selain memperbaiki fasilitas fisik, pengelola pusat perbelanjaan juga memperkaya tenant mix dan menghadirkan pengalaman berbelanja yang lebih unik guna meningkatkan kunjungan.

Dari sisi retailer, strategi ekspansi juga berubah. Banyak peritel memilih menutup gerai yang berkinerja kurang optimal dan memusatkan investasi pada lokasi dengan penjualan yang lebih kuat. Mereka juga cenderung memilih pusat perbelanjaan dengan trafik pengunjung tinggi meski luas ruang sewanya lebih kecil.

Sebagai langkah mitigasi risiko, sebagian retailer mulai memilih kontrak sewa berdurasi di bawah tiga tahun. Sementara itu, sejumlah merek baru asal Jepang, China, dan Malaysia memasuki pasar Indonesia dengan pendekatan yang lebih berbasis data, termasuk dalam menentukan lokasi gerai sesuai karakteristik target konsumennya.

Editor : Huda