TrenBisnis.co, JAKARTA — Pelemahan nilai tukar rupiah yang sempat menyentuh level Rp17.528 per dolar Amerika Serikat (AS) mulai memberikan tekanan terhadap sektor properti nasional.
Namun di tengah perlambatan pasar primer, segmen rumah sekunder dinilai masih menunjukkan ketahanan, terutama di kawasan suburban dan kota penyangga.
Berdasarkan Flash Report Mei 2026 Rumah123, harga rumah sekunder nasional pada April 2026 masih tumbuh 0,1% secara bulanan (month-to-month/MoM) dan naik 0,8% secara tahunan (year-on-year/YoY).
Sebanyak 11 kota tercatat membukukan pertumbuhan harga tahunan positif. Denpasar memimpin dengan kenaikan 2%, disusul Bogor sebesar 1,8% dan Surakarta 1,5%.
Kondisi tersebut terjadi di tengah perlambatan pasar properti nasional. Bank Indonesia sebelumnya melaporkan penjualan properti residensial primer pada kuartal I/2026 terkontraksi 25,67% secara tahunan.
Tekanan terhadap pasar primer dipicu meningkatnya biaya konstruksi akibat depresiasi rupiah serta melemahnya daya beli masyarakat.
Di sisi lain, pasar rumah sekunder masih ditopang kebutuhan end-user, fleksibilitas harga, serta kesiapan unit untuk langsung dihuni.
Secara spasial, aktivitas pencarian properti masih terkonsentrasi di kawasan penyangga Jabodetabek. Tangerang mencatat proporsi listing enquiries terbesar secara nasional sebesar 15,1%, diikuti Jakarta Selatan 11% dan Jakarta Barat 9,3%.
Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan konsumen kini semakin selektif dalam mengambil keputusan pembelian properti, terutama di tengah tekanan ekonomi dan tingginya sensitivitas terhadap cicilan kredit pemilikan rumah (KPR).
“Yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan. Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional,” ujar Marisa dalam keterangan resmi, Selasa (13/5/2026).
Menurut dia, pembeli kini lebih mempertimbangkan keterjangkauan harga, kesiapan unit, aksesibilitas kawasan, hingga potensi kenaikan nilai jangka panjang dibanding sekadar lokasi premium.
Rumah123 juga mencatat adanya pergeseran minat ke segmen rumah dengan luas bangunan kecil hingga 60 meter persegi. Segmen tersebut menjadi kategori dengan pertumbuhan median harga tertinggi secara tahunan.
Surakarta bahkan mencatat kenaikan median harga hingga 23,5% pada segmen rumah kecil, mencerminkan tingginya permintaan terhadap hunian yang lebih terjangkau di tengah tekanan biaya hidup.
Marisa menilai kawasan suburban dan kota penyangga seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor masih menjadi fokus utama pasar karena menawarkan harga yang lebih attainable dibanding pusat kota, ditopang pengembangan infrastruktur dan ekspansi pusat ekonomi baru.
Sementara itu, segmen properti high-end dan apartemen premium cenderung bergerak lebih moderat seiring tingginya pasokan sekunder dan sikap wait and see investor terhadap arah ekonomi global maupun domestik.
Dari sisi makroekonomi, inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat sebesar 2,42% secara tahunan, sedangkan BI Rate dipertahankan di level 4,75%.
Stabilnya suku bunga dinilai masih memberikan ruang bagi pasar properti untuk menjaga momentum, khususnya pada segmen end-user.
Di sisi lain, perlambatan suplai rumah sekunder secara nasional sebesar 8,7% secara tahunan mengindikasikan sebagian pemilik properti masih memilih menahan aset di tengah ketidakpastian pasar dan ekspektasi kenaikan harga dalam jangka menengah.
“Pasar properti saat ini tidak sedang melemah sepenuhnya, tetapi sedang mengalami reposisi perilaku konsumen. Aktivitas transaksi memang lebih selektif dibanding periode ekspansif sebelumnya, tetapi fundamental kebutuhan hunian dan permintaan end-user masih tetap terjaga,” pungkas Marisa.
Editor : Huda
