TrenBisnis.co, JAKARTA — Pergerakan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) mulai memengaruhi strategi perusahaan dalam menentukan hunian bagi tenaga kerja ekspatriat di Jakarta. Perusahaan multinasional kini semakin selektif dalam memilih lokasi, tipe, dan ukuran properti seiring meningkatnya tekanan terhadap anggaran akomodasi.
Colliers Indonesia dalam Jakarta Expatriate Housing Market Report Semester I/2026 mencatat pasar hunian ekspatriat Jakarta memasuki fase ekspansi baru pada paruh pertama 2026. Pertumbuhan tersebut ditopang realisasi proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri.
Berbeda dengan fase pemulihan sebelumnya yang banyak dipengaruhi normalisasi ekonomi, peningkatan permintaan kali ini berkaitan dengan proyek investasi jangka panjang. Realisasi proyek tersebut mendorong masuknya tenaga profesional ekspatriat secara lebih berkelanjutan dan menopang kebutuhan hunian.
Namun, tekanan nilai tukar menjadi salah satu faktor yang mengubah pola permintaan. Depresiasi rupiah membuat anggaran perusahaan yang ditetapkan dalam rupiah memiliki daya beli lebih rendah ketika pemilik properti menetapkan tarif sewa hunian premium dalam dolar AS.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengatakan, perusahaan tidak serta-merta memangkas kebutuhan hunian ekspatriat. Sebaliknya, perusahaan mulai menilai lebih ketat kesesuaian antara biaya dan manfaat dari properti yang dipilih.
“Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujar Ferry.
Laporan Colliers menunjukkan terdapat kesenjangan antara asumsi anggaran perusahaan yang umumnya menggunakan kurs sekitar Rp16.000-Rp16.800 per dolar AS dan nilai tukar pasar yang berada di kisaran Rp17.900-Rp18.000 per dolar AS selama periode pelaporan.
Kondisi tersebut mendorong sejumlah perusahaan menyesuaikan strategi hunian. Pilihannya antara lain mencari unit dengan ukuran lebih kecil, memperluas wilayah pencarian, hingga mengalihkan kebutuhan dari rumah tapak ke apartemen.
Permintaan Rumah Tapak Tetap Tinggi
Head of Residential Services Colliers Indonesia, Lenny van Es-Sinaga mengungkapkan keterbatasan pasokan hunian yang sesuai serta pergerakan nilai tukar membuat ekspatriat semakin sulit mendapatkan properti yang sesuai dengan kebutuhan dan anggaran.
Menurutnya, permintaan terhadap rumah tapak masih tinggi, baik yang berada di dalam maupun di luar kompleks perumahan. Sementara itu, pemilik properti berkualitas tinggi cenderung mempertahankan harga sewa sehingga ruang negosiasi bagi penyewa menjadi terbatas.
“Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang mereka inginkan. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” ujar Lenny.
Di tengah kondisi tersebut, perusahaan mulai menerapkan strategi hunian yang lebih fleksibel. Penggunaan apartemen berlayanan menjadi salah satu opsi, selain memperluas area pencarian dan mengevaluasi kembali manfaat yang diperoleh dibandingkan biaya sewa.
Colliers juga melihat karakteristik kebutuhan hunian berbeda berdasarkan sektor investasi. Perusahaan di sektor minyak, gas, dan LNG dengan tenaga kerja asal Eropa serta Timur Tengah cenderung membutuhkan hunian premium berupa rumah tapak dan apartemen berlayanan di kawasan pusat bisnis.
Sementara itu, sektor pertambangan dan pengolahan logam yang banyak melibatkan tenaga kerja Eropa dan Asia menjadikan Jakarta sebagai basis manajemen, dengan kebutuhan apartemen kelas menengah hingga atas yang menawarkan fleksibilitas untuk masa tinggal dan rotasi ke lokasi proyek.
Pada sektor manufaktur otomotif dan kendaraan listrik, permintaan lebih banyak berasal dari pekerja profesional lajang yang membutuhkan apartemen kelas menengah hingga atas di koridor pusat bisnis-Jakarta Selatan. Adapun sektor teknologi dan infrastruktur digital, yang didominasi tenaga kerja asal Amerika Serikat dan Asia, cenderung membutuhkan apartemen berperabot lengkap dengan spesifikasi tinggi di kawasan pusat bisnis dan Jakarta Selatan.
Prospek Semester II/2026
Colliers memperkirakan permintaan hunian ekspatriat masih akan positif pada semester II/2026 hingga jangka menengah. Proyek-proyek investasi yang menjadi sumber permintaan memiliki periode pengembangan dan operasional yang panjang sehingga berpotensi menciptakan kebutuhan hunian secara lebih stabil.
Meski demikian, aktivitas penyewaan akan tetap dipengaruhi kesenjangan antara kemampuan anggaran perusahaan dan ekspektasi harga pemilik properti.
Di tengah tekanan terhadap anggaran akomodasi, pemilik hunian berkualitas tinggi yang telah direnovasi masih memiliki posisi tawar relatif kuat karena ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhan ekspatriat masih terbatas.
Editor: Huda
