Tak Cuma Gudang, Colliers Soroti Perubahan Tren Pasar Properti 2026

TrenBisnis.co, JAKARTA — Tingkat hunian gudang modern di Jabodetabek mencapai 96,4% hingga kuartal III/2026. Tingginya okupansi mencerminkan semakin terbatasnya ketersediaan ruang logistik di tengah permintaan dari sektor logistik pihak ketiga (third-party logistics/3PL), e-commerce, dan manufaktur.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto menjelaskan, bahwa ketatnya pasokan membuat perusahaan perlu lebih cermat dan lebih awal dalam menentukan lokasi pergudangan. Berdasarkan riset Colliers Indonesia dalam Media Briefing Q3 2026 pada 7 Oktober 2026, pasokan gudang baru yang masuk pada 2026 telah terserap seluruhnya, bahkan sejumlah proyek telah mendapatkan komitmen penyewa sebelum konstruksi rampung.

Kondisi tersebut membuat persoalan penyewa bukan lagi sekadar mencari gudang, melainkan menemukan fasilitas modern dengan lokasi, aksesibilitas, dan spesifikasi bangunan yang sesuai dengan kebutuhan operasional.

Meski tingkat hunian mendekati penuh, kenaikan tarif sewa belum mengikuti peningkatan okupansi secara signifikan. Colliers mencatat tarif sewa rata-rata naik dari Rp70.284 per meter persegi per bulan pada 2020 menjadi Rp77.578 per meter persegi per bulan pada 2026 hingga periode berjalan (year to date/YTD). Pertumbuhan tahunan majemuk atau CAGR selama periode tersebut tercatat hanya 1,7%.

Menurut analisis Colliers yang dipaparkan Ferry Salanto, tingkat hunian tinggi tidak otomatis memberi ruang bagi pemilik properti untuk menaikkan tarif secara agresif. Penyewa tetap memperhitungkan keseluruhan biaya okupansi, termasuk biaya operasional, aksesibilitas, konektivitas, dan spesifikasi bangunan.

Kontrak sewa berjangka menengah hingga panjang juga membuat penyesuaian tarif berlangsung bertahap, tidak langsung mengikuti kondisi pasokan terkini.

Dari sisi lokasi, Koridor Timur Jabodetabek masih menjadi pusat pertumbuhan pergudangan. Kawasan ini diproyeksikan menyumbang 74% pasokan baru pada 2026 dan meningkat menjadi 83% dari total pasokan yang diproyeksikan hingga 2029.

Ferry menjelaskan bahwa dominasi Koridor Timur ditopang aksesibilitas, kesiapan infrastruktur, serta kedekatan dengan berbagai kawasan industri. Namun, konsentrasi pasokan di kawasan yang sama juga meningkatkan persaingan antarpengembang.

Karena itu, daya saing gudang tidak cukup hanya mengandalkan nama lokasi seperti Cikarang atau Karawang. Akses truk, konektivitas, spesifikasi bangunan, dan efisiensi operasional turut menentukan kemampuan pemilik properti menarik penyewa.

Pasar Perkantoran Mulai Mengarah ke Ekspansi

Di sektor perkantoran Jakarta, Colliers melihat perubahan pola permintaan setelah periode efisiensi ruang kantor pascapandemi dan relokasi menuju gedung berkualitas lebih tinggi.

Dalam pemaparan riset kuartal III/2026, Ferry Salanto menyoroti mulai munculnya tren ekspansi perusahaan, terutama dari sektor energi, teknologi informasi, logistik, dan barang konsumsi. Perubahan tersebut mengindikasikan bahwa permintaan ruang kantor berpotensi bergerak dari efisiensi menuju kebutuhan ekspansi bisnis.