BI Rate Naik Jadi 5,50%, Segmen Hunian Menengah dan Pasar KPR Berpotensi Tertekan

TrenBisnis.co, JAKARTA — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 25 basis poin menjadi 5,50% diperkirakan mulai memberikan tekanan terhadap sektor properti, terutama pasar hunian yang mengandalkan pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan dampak paling langsung dari kenaikan suku bunga akan dirasakan oleh calon pembeli rumah yang berencana mengambil KPR baru. Kenaikan bunga berpotensi meningkatkan biaya pembiayaan sehingga kemampuan masyarakat untuk membeli rumah menjadi lebih terbatas.

Menurutnya, meski kenaikan BI Rate kali ini masih tergolong moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar properti, kondisi tersebut berpotensi memperlambat laju pemulihan sektor yang masih berlangsung sejak beberapa tahun terakhir.

“Kenaikan BI Rate lebih berpotensi memperlambat akselerasi pasar dibandingkan membalikkan arah pasar menjadi negatif,” ujarnya dalam keterangan tertulis, Kamis (12/6/2026).

Ferry menjelaskan risiko terbesar bagi industri properti bukan semata-mata kenaikan suku bunga, melainkan jika kondisi tersebut terjadi bersamaan dengan pelemahan daya beli masyarakat akibat meningkatnya biaya hidup dan harga energi.

Dalam kondisi tersebut, sebagian calon pembeli diperkirakan akan menunda keputusan pembelian rumah karena harus melakukan perhitungan ulang terhadap kemampuan finansial mereka.

Dari sisi pembiayaan, kenaikan BI Rate secara teori akan meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund) yang pada akhirnya dapat mendorong penyesuaian suku bunga kredit, termasuk KPR. Meski demikian, transmisi kenaikan suku bunga acuan ke bunga KPR tidak berlangsung secara otomatis maupun instan.

Perbankan masih mempertimbangkan faktor likuiditas, tingkat persaingan, serta target pertumbuhan kredit sebelum menaikkan bunga pinjaman kepada nasabah.

“Secara historis, kenaikan BI Rate juga tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga KPR sehingga dampaknya biasanya lebih kecil dibandingkan persepsi awal masyarakat,” kata Ferry.

Colliers menilai kelompok yang paling rentan terhadap kenaikan suku bunga adalah konsumen di segmen hunian menengah. Kelompok ini umumnya tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah, tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli di segmen premium.

Ketergantungan yang tinggi terhadap fasilitas KPR membuat segmen tersebut lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga maupun penurunan daya beli.

Sebaliknya, pasar rumah subsidi dinilai relatif lebih terlindungi selama pemerintah mempertahankan berbagai insentif pembiayaan yang ada. Sementara itu, pasar hunian premium cenderung lebih tahan terhadap kenaikan suku bunga karena mayoritas transaksi dilakukan menggunakan dana internal.

Selain pasar hunian, properti yang berorientasi investasi juga berpotensi mengalami perlambatan. Kenaikan suku bunga membuat instrumen keuangan seperti deposito dan obligasi menjadi lebih menarik sehingga sebagian investor diperkirakan akan menunda pembelian properti yang bersifat spekulatif.

Sebagai ilustrasi, apabila bunga KPR untuk pinjaman Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun naik dari 9% menjadi 9,25%, maka cicilan bulanan akan bertambah sekitar Rp150.000. Jika bunga meningkat menjadi 9,5%, tambahan cicilan dapat mencapai sekitar Rp300.000 per bulan.

Meski kenaikan tersebut relatif kecil secara nominal, tambahan beban cicilan tetap menjadi pertimbangan bagi rumah tangga kelas menengah yang juga menghadapi kenaikan berbagai kebutuhan hidup lainnya.

Colliers memperkirakan dampak psikologis dari kenaikan BI Rate akan dirasakan segera setelah pengumuman kebijakan moneter. Namun dampak terhadap penjualan rumah dan aktivitas KPR baru diperkirakan terlihat dalam beberapa bulan ke depan seiring penyesuaian bunga kredit oleh perbankan.

Dengan demikian, tantangan terbesar sektor properti saat ini bukan hanya kenaikan suku bunga, melainkan menjaga daya beli masyarakat dan keterjangkauan perumahan agar momentum pemulihan pasar tetap terjaga.

Editor : Huda