Dampak Konflik Iran–AS/Israel ke Properti di Indonesia, Waspadai Jalur Inflasi dan Suku Bunga

TrenBisnis.co, Jakarta — Ketegangan geopolitik antara Iran, Amerika Serikat, dan Israel kembali memicu kekhawatiran terhadap stabilitas ekonomi global. Namun, dampaknya terhadap pasar properti Indonesia dinilai masih bersifat moderat dan tidak langsung.

Head of Research Services Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, konflik di Timur Tengah tidak serta-merta menghentikan transaksi rumah atau apartemen di Indonesia. Meski demikian, sektor properti sangat sensitif terhadap stabilitas makro ekonomi dan sentimen jangka panjang.

“Dampaknya lebih melalui jalur transmisi ekonomi, seperti harga minyak, inflasi, nilai tukar rupiah, hingga kebijakan suku bunga,” ujar Ferry dalam keterangan tertulis, Selasa (4/3/2026).

Baca Juga : Konflik Israel–AS vs Iran Terus Memanas, Ekonomi Global Terancam Bergejolak

Empat Jalur Transmisi ke Sektor Properti
Ferry memaparkan terdapat empat mekanisme utama yang perlu dicermati pelaku pasar:

1. Harga Minyak dan Inflasi

Eskalasi konflik berpotensi mendorong kenaikan harga minyak dunia, terutama jika mengganggu jalur distribusi energi global. Sebagai negara pengimpor energi, Indonesia rentan terhadap tekanan inflasi akibat kenaikan biaya transportasi dan logistik.

Inflasi yang meningkat berisiko membuat suku bunga bertahan tinggi lebih lama. Hal ini berdampak langsung pada sektor properti karena mayoritas pembelian rumah kelas menengah masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kenaikan bunga akan menekan keterjangkauan cicilan dan daya beli.

2. Nilai Tukar Rupiah

Ketidakpastian global cenderung memicu capital outflow ke aset safe haven seperti emas dan dolar AS, yang berpotensi melemahkan rupiah. Pelemahan kurs meningkatkan biaya material impor, seperti elevator, façade system, HVAC, serta komponen teknis gedung bertingkat lainnya.

Proyek high-rise dinilai lebih sensitif terhadap fluktuasi nilai tukar dibanding rumah tapak karena proporsi material impornya lebih besar. Kondisi ini dapat menekan margin pengembang atau mendorong penyesuaian harga jual.

3. Biaya Konstruksi dan Ekspansi Proyek

Jika rupiah melemah tajam dan permintaan melambat, pengembang cenderung menunda peluncuran proyek baru. Fokus dialihkan pada penjualan stok yang ada serta efisiensi spesifikasi untuk mengendalikan biaya.

Namun proyek yang telah memasuki tahap konstruksi umumnya tetap berjalan demi menjaga arus kas dan kredibilitas perusahaan.

4. Sentimen dan Perilaku Investor

Dalam situasi ketidakpastian, pasar biasanya memasuki fase wait-and-see. Investor menunda ekspansi, sementara konsumen menunda pembelian.

Secara historis, pasar properti menghadapi tiga fase saat terjadi tekanan eksternal, yakni fase terkejut dan wait-and-see, fase selektivitas tinggi—di mana hanya proyek premium dengan lokasi strategis dan harga realistis yang bergerak—serta fase normalisasi ketika situasi global mereda.

Baca Juga : Data Rumah123: Pencarian Hunian Meledak Usai Lebaran, Tangerang Teratas

Segmen yang Rentan dan Relatif Resilien

Menurut Ferry, apartemen kelas menengah atas yang banyak dibeli investor, properti spekulatif, serta pengembang dengan leverage tinggi menjadi segmen yang relatif lebih sensitif terhadap gejolak.
Hotel berbasis MICE dan pusat perbelanjaan juga dinilai rentan karena sangat bergantung pada konsumsi dan aktivitas bisnis.

Segmen menengah ke bawah pun tidak sepenuhnya aman karena sangat sensitif terhadap kenaikan bunga KPR dan inflasi kebutuhan pokok.
Sebaliknya, rumah tapak yang dibeli untuk kebutuhan hunian (end-user driven) relatif lebih resilien karena permintaannya berbasis kebutuhan dasar.

Kawasan industri berbasis aktivitas manufaktur riil juga cenderung lebih stabil, terutama jika didukung investasi jangka panjang, meskipun tetap dipengaruhi permintaan global.

Tiga Skenario ke Depan

Colliers memetakan tiga skenario perkembangan:
Base case: Konflik tetap terbatas dan tidak memicu lonjakan harga energi ekstrem, sehingga dampaknya terhadap properti bersifat terbatas dan sementara.

Bear case: Konflik meluas dan memicu krisis energi global, inflasi meningkat signifikan, suku bunga bertahan tinggi lebih lama, dan pasar properti melambat lebih dalam.

Bull case: Ketegangan mereda dalam waktu relatif singkat sehingga sentimen pulih dan aktivitas properti kembali normal dalam beberapa kuartal.

Rekomendasi bagi Konsumen dan Investor

Bagi end-user dengan kebutuhan riil dan likuiditas memadai, pembelian rumah tetap dapat dipertimbangkan, terutama jika tersedia promo atau skema bunga tetap yang kompetitif.

Sementara itu, investor disarankan fokus pada lokasi strategis dengan fundamental kuat serta menjaga struktur leverage tetap sehat. Mengingat properti bukan aset likuid, kesiapan likuiditas menjadi faktor krusial apabila pasar mengalami perlambatan.

“Selama konflik tidak berkembang menjadi krisis energi global berkepanjangan, dampaknya terhadap sektor properti Indonesia diperkirakan moderat dan temporer,” tutup Ferry.(*)

Editor : Huda