Harga Rumah Sekunder Naik 0,9%, tetapi Pilihan Hunian Menyusut 16,4%

TrenBisnis.co, JAKARTA – Harga rumah sekunder di Indonesia masih mencatat pertumbuhan terbatas hingga Juli 2026. Berdasarkan Flash Report Agustus 2026 Rumah123, Resale Price Index (RPI) nasional tumbuh 0,9% secara tahunan (year-on-year/YoY), jauh di bawah inflasi nasional yang mencapai 2,9%.

Kondisi tersebut menunjukkan harga rumah sekunder secara riil cenderung melemah setelah memperhitungkan inflasi. Tren ini bahkan telah berlangsung selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025.

Di tengah pertumbuhan harga yang relatif rendah, tingkat suku bunga juga menjadi salah satu faktor yang mendukung keterjangkauan pembelian rumah.

Suku bunga acuan Bank Indonesia saat ini berada di level 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024. Sementara itu, estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA berada di kisaran 8,92%.

Namun, calon pembeli rumah menghadapi tantangan lain. Volume suplai rumah sekunder pada Juli 2026 tercatat turun 16,4% YoY. Secara bulanan, suplai memang masih tumbuh tipis 0,2%, tetapi penurunan tahunan menunjukkan jumlah pilihan rumah yang tersedia semakin terbatas.

“Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun,” ujar Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya.

Menurut dia, kondisi tersebut membuat calon pembeli tidak cukup hanya mempertimbangkan harga. Ketersediaan unit di lokasi yang diincar juga perlu menjadi perhatian.

Tangerang Masih Jadi Lokasi Terpopuler

Dari sisi permintaan, Tangerang masih menjadi lokasi dengan proporsi pencarian rumah tertinggi pada Juli 2026, yakni 14,7%. Posisi berikutnya ditempati Jakarta Selatan sebesar 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%.

Meski demikian, arah minat pencarian mulai menunjukkan pergeseran ke kawasan pusat kota. Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tertinggi secara tahunan sebesar 1,2%, disusul Jakarta Pusat 1,0%.

Kenaikan proporsi pencarian juga terjadi di Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo. Sebaliknya, Tangerang yang masih menjadi lokasi paling banyak dicari mengalami penurunan proporsi sebesar 1,0% secara tahunan.

“Minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke arah pusat kota. Ini menunjukkan bahwa preferensi masyarakat terus berkembang dan sangat dipengaruhi oleh kebutuhan hunian maupun potensi investasi,” kata Marisa.

Harga Rumah Berbeda-beda di Tiap Kota

Pergerakan harga rumah sekunder juga menunjukkan perbedaan yang cukup lebar antarwilayah. Makassar mencatat pertumbuhan harga tahunan tertinggi sebesar 10,0%, diikuti Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%.

Di kawasan Jabodetabek, harga rumah sekunder di Bogor tumbuh 3,7%, sedangkan Bekasi dan Depok masing-masing meningkat 2,3%. Tangerang tumbuh 1,1%, sementara Jakarta mencatat pertumbuhan 0,4%.

Secara keseluruhan, sebanyak 10 dari 13 kota yang masuk dalam indeks Rumah123 mencatat kenaikan harga tahunan. Sementara itu, Surabaya menjadi salah satu pasar yang mengalami kontraksi dengan penurunan 0,5%.

“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik,” ujar Marisa.

Denpasar menjadi salah satu pasar yang menunjukkan dinamika berbeda. Pertumbuhan harga sebesar 6,3% ditopang permintaan dari investor asing dan domestik. Kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, serta kawasan Asia Pasifik.

Di sisi domestik, Bali masih menjadi salah satu tujuan utama investasi properti dan second home bagi segmen menengah atas. Permintaan yang tetap solid di tengah keterbatasan lahan menjadi salah satu faktor yang menopang kenaikan harga.

Rumah Ukuran Kecil Jadi Segmen dengan Kenaikan Tinggi

Perbedaan pergerakan harga juga terlihat berdasarkan luas bangunan. Untuk rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi (m²), Jakarta Selatan mencatat kenaikan median harga tertinggi sebesar 29,4% YoY dengan median harga Rp1,1 miliar.

Pada segmen luas bangunan 61–90 m², Yogyakarta mencatat pertumbuhan tertinggi sebesar 28,4%, dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara itu, untuk rumah berukuran 91–150 m², Makassar mencatat pertumbuhan 12,3% dengan median harga Rp1,6 miliar.

Segmen rumah dengan luas bangunan paling kecil menjadi salah satu yang mengalami pertumbuhan harga tercepat. Padahal, segmen tersebut juga banyak menjadi pilihan pembeli rumah pertama.

Kondisi ini menunjukkan bahwa penurunan harga rumah secara riil di tingkat nasional tidak serta-merta membuat seluruh segmen dan lokasi menjadi lebih terjangkau.

Pembeli Perlu Lebih Selektif

Tren harga rumah sekunder tersebut berlangsung di tengah upaya pemerintah memperluas akses masyarakat terhadap hunian. Program 3 Juta Rumah masih menjadi salah satu agenda pemerintah, sementara pembiayaan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pekerja informal.

Rumah123 menilai kondisi pasar saat ini membuat informasi menjadi semakin penting bagi calon pembeli dalam menentukan keputusan.

“Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi,” ujar Firman.

Menurutnya, keputusan membeli rumah saat ini tidak hanya berkaitan dengan kemungkinan harga turun, tetapi juga perlu mempertimbangkan lokasi, ketersediaan unit, serta kemampuan pembiayaan.

Rumah123 pun mendorong calon pembeli untuk membandingkan pilihan berdasarkan lokasi dan harga, sekaligus menghitung kemampuan cicilan sebelum mengambil keputusan pembelian.

Editor : Huda